買房子最怕的不是貴，是成交後才發現漏水、違建、凶宅、欠繳管理費。這些事仲介到底有沒有義務告訴你？沒告訴又能怎麼辦？這篇把不動產說明書、仲介責任與你可以主張的權利一次講清楚。
① 仲介必須提供經紀人簽章的不動產說明書（不動產經紀業管理條例 22 條）。
② 簽約時交付並經你簽章後，說明書視為契約的一部分（24 條）。
③ 說明書寫錯或隱匿，仲介公司與經紀人員負連帶賠償責任（26 條）。
④ 發現瑕疵要立刻通知賣方（民法 356）。
⑤ 最危險的是期限：通知後 6 個月、交屋後 5 年（民法 365）。
仲介到底要告訴你什麼？
仲介公司接受賣方委託後，應先進行物件調查，並將調查所得據實告訴買方。實務上至少包含：
| 類別 | 應告知的內容 |
|---|---|
| 權屬 | 所有權人、有無抵押設定、有無查封、假扉押等限制登記 |
| 土地 | 座落區段、地號、面積、所有權範圍與共有持分、使用分區 |
| 建物 | 建號、門牌、面積（主建物／附屬建物／公設）、座向、屋齡、隔間、臨路寬度 |
| 財務狀況 | 有無違建、有無貸款、有無積欠管理費 |
| 自然環境 | 會不會淹水、是否靠近山坡地、土壤液化潛勢區 |
| 物理瑕疵 | 漏水、壁癌、鹼害、牆面裂痕 |
| 其他重要事項 | 是否曾發生非自然死亡（凶宅）、附近有無嫌惡設施 |
不動產說明書：最重要的一張紙
這一句「視為契約一部分」很重要：說明書上寫了什麼，就是賣方對你的契約保證。事後發現不符，你不只能主張物之瑕疵擔保，還可以主張債務不履行。
交屋後發現漏水、違建，可以主張什麼？
| 對象 | 可主張的權利 | 依據 |
|---|---|---|
| 向賣方 | 解除契約或請求減少價金；保證品質欠缺或故意不告知時，另得請求損害賠償 | 民法 354、359、360 |
| 向仲介 | 經紀業因經紀人員執行業務之故意或過失致交易當事人受損害者，應與經紀人員負連帶賠償責任 | 經紀業管理條例 26 |
| 遭詐欺時 | 可撤銷意思表示（自發見詐欺後 1 年內），並請求回復原狀 | 民法 92、93 |
但有例外：出賣人故意不告知瑕疵者，不適用這個期限。這就是為什麼「賣方知不知情」在漏水紛爭裡常常是成敗關鍵。
發現瑕疵後的正確順序
② 立刻以存證信函通知賣方（並副本給仲介）。民法 356 條要求「應即通知」，這一步也是 6 個月期間的起算點。
③ 鑑定完成之前先不要自行修繕。修完了就很難鑑定原因與金額。
④ 找專業廠商或公會出具鑑定報告與修復估價。
⑤ 談不攏就向法院起訴或聲請調解。
存證信函的寫法與可直接複製的範例見：存證信函怎麼寫？格式、可複製範例與寄送流程。
簽約前自己要做的五件事
| 項目 | 怎麼做 |
|---|---|
| 調登記謄本 | 自己到地政事務所申請（任何人都可申），核對所有權人、面積、他項權利 |
| 下雨天看屋 | 漏水只有下雨才看得出來，重點看窗框、陽台交接處、天花板角落 |
| 問管理員與鄰居 | 有沒有漏水史、有沒有管理費糾紛、有沒有發生過事 |
| 要管理費證明 | 請管委會出具無積欠證明，欠繳管理費會隨屋轉移 |
| 留審閱期 | 成屋買賣定型化契約應給買方至少 5 日審閱期，不要現場就簽 |
常見問題
交屋半年後才發現漏水，還能要嗎？
重點不是「交屋多久」，而是「你什麼時候發現、發現後有沒有馬上通知」。依民法 356 條應即通知，並自通知後 6 個月內行使權利，且不得超過交屋後 5 年。發現那天就發存證信函，這是最便宜也最有效的一步。
契約寫「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」，就完全沒辦法了嗎？
不一定。民法 366 條：以特約免除或限制出賣人瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約無效。所以重點回到同一件事：能不能證明賣方知情而不說。
仲介說「我不知道」，就不用負責嗎？
不是。仲介有調查與說明義務，不是單純轉達賣方的話。應調而未調、應記載而未記載，就可能構成過失，依不動產經紀業管理條例 26 條與經紀人員負連帶賠償責任。要保留的是說明書原本、帶看時的對話紀錄與廣告文案。
買到凶宅可以退屋嗎？
實務上多數見解認為凶宅屬於「價值瑕疵」，可依民法 359 條請求減少價金，因瑕疵重大致不能達契約目的時也可能解約。關鍵在於證明賣方或仲介知情而未揭露。能不能退屋要看個案，不能一概而論。
代書跟仲介不同嗎？
不同。仲介負責媒合與調查說明，代書（地政士）負責產權移轉登記與稅費申報。實務上建議自己選任信任的代書並使用履約保證專戶（專戶存備），不要把錢交給個人帳戶。
接下來可以怎麼做
這四樣決定了你能不能證明「對方知情」。輕鬆問法律諮詢可以先幫你判斷要向賣方還是仲介主張、該請求減價還是解約，以及 6 個月期間還剩多少。
